היין והיאנג של עולם הנדל"ן – רכישת דירה ולקיחת משכנתא

אלא אם התמזל מזלכם והשגתם את ההון המלא לרכישת הדירה רוב הסיכויים הם כי יקחו עוד כמה שנים טובות עד שהדירה תהיה באמת שלכם, בינתיים היא של הבנק. כדי להצליח לשלם על דירה בישראל, שבימינו יכולה להגיע לסכומי עלות של מיליוני שקלים, כנראה שתצטרכו הלוואה. משכנתא היא סוג של הלוואה גדולה מאוד וארוכת טווח שהבנק מעניק לכם בתמורה לשעבוד הנכס.

אם גם עליכם נגזר לקחת משכנתא כדי להצליח ולרכוש דירה, אולי ינחם אתכם לשמוע שאתם לגמרי לא לבד, כשליש ממשקי הבית בישראל משלמים משכנתא. האם זה אומר שכולם חולקים את אותו עול? ממש לא. יש הרבה מאוד אלמנטים המשפיעים על האופן שבו תראה המשכנתא שלכם, ובראשם שתי שאלות שיכריעו את עתיד המשכנתא שלכם – כמה הון עצמי כבר יש לכם וכמה בכלל שווה הדירה שתרצו לרכוש.

משכנתא? לא לכל אחד

נתחיל בכך שלא כל אחד יכול לקחת משכנתא לכל דירה שיחפוץ בה, כדי לקחת משכנתא אתם צריכים לעמוד בכמה תנאים שהציב המפקח על הבנקים, למשל ברכישת דירה ראשונה שווי ההלוואה לא יכול לעלות על 75% משווי הדירה. זה אומר שאם רכשתם דירה במיליון שקלים, כדאי שיהיה לכם הון עצמי של לפחות 250 אלף ש"ח. אם אתם רוכשים דירה נוספת להשקעה תוכלו לקבל מימון של לא יותר מ-50% משווי הדירה. 

מצאתם שדווקא יש לכם את ההון הראשוני המינימלי הדרוש לרכישת הדירה שלכם? חשוב שתכירו בכך שאת יתר הסכום אתם עומדים להחזיר בריבית דריבית, למשל אם לקחתם משכנתא בגובה של 750 אלף ש"ח בסופו של דבר תשלמו כנראה יותר ממיליון ש"ח עבור ההלוואה, ולכן לפני שאתם סוגרים את העסקה כדאי לכם לשקול שוב את בחירת הדירה אל מול ההון העצמי, ולבחון אם אולי כדאי לכם לבחור דירה במחיר נמוך יותר כך שתוכלו לשלם אחוז גבוה יותר בהון עצמי. אפשרות נוספת היא פשוט לחכות עוד כמה שנים עד שתגדילו את החיסכון שצברתם, בשני המקרים תוכלו לחסוך בתשלומי הריבית.

הלוואה צמודה בריבית קבועה או בכלל משתנה? הגיע הזמן לעלות על המסלול

כל נושא הריבית עשוי להיות קצת מבלבל, אבל כדי לבצע בחירה מושכלת בבחירת מסלול המשכנתא, מוטב שתשלטו היטב בחומר. בכמה מילים, הריבית על המשכנתא יכולה להיות ריבית קבועה, כלומר ריבית שלא משתנה כמעט בכלל לכל אורך תקופת המשכנתא, ריבית המשתנה מידי חודש בהתאם לשינוי בריבית פריים או ריבית הצמודה למטבע חוץ ומשתנה בהתאם לשער החליפין של אותו מטבע.

גם ההחזר עצמו יכול להיות קבוע, צמוד למדד תשומות הבנייה או צמוד למדד המחירים לצרכן. בסופו של דבר המשכנתא שלכם כנראה לא תהיה מורכבת על פי מסלול אחד אלא משילוב של כמה מסלולים. התפקיד של יועצי המשכנתאות הוא להמליץ לכם על התמהיל המתאים ביותר בהתאם למצבכם ולמצב השוק. 

אז כמה זה יעלה לכם בסופו של דבר? זה תלוי בגובה ההחזר ובמשך ההלוואה שלכם. ככל שההחזר יקטן ומשך ההלוואה ימשך כך תשלמו יותר ריבית. שימו לב כי גם כאן בנק ישראל מציב כמה הגבלות, ראשית תשלומי המשכנתא לא יכולים להמשך למעלה מ-30 שנה ובנוסף לכך גובה ההחזר החודשי לא יכול לעלות על 50% מההכנסה הפנויה שלכם. לדוגמה: אם לאחר הוצאות קבועות כמו שכר דירה או תשלומים להלוואות אחרות נותר לכם בכל חודש 10,000 ₪, ההחזר החודשי שלכם לא יכול לעמוד על יותר מ-5,000 ש"ח בחודש.

ההחזר החודשי על המשכנתא עלול להכביד מאוד על ההתנהלות הכלכלית שלכם לאורך שנים, ועל כן למרות שמגבלת בנק ישראל עומדת על 50% מההחזר החודשי, הכלכלנים ממליצים לקחת החזר שלא עולה על 25% מההכנסה הפנויה. 

זכרו כי בסופו של דבר המשכנתא היא הכלי שמאפשר לכם להגשים את החלום לנכס בבעלותכם, בחרו דירה שתואמת להון האישי ולמצבכם הכלכלי ותוכלו גם אתם להפוך בסופו של דבר לבעלי נכסים.