מחירי הדירות בישראל נמצאים כבר כמה שנים בעלייה מתמדת, אבל למה זה בדיוק קורה? השפעות גלובליות, מגמות כלכליות ומדיניות ממשלתית מסתכמים בסופו של דבר לשני המושגים החשובים ביותר בשוק החופשי – ביקוש והיצע. ביקוש גבוה והיצע נמוך יעלו את מחירי הנדל"ן ולהיפך.
אם כן, מה משפיע על הביקוש?
ריבית: אחד מהגורמים העיקריים המשפיעים על הביקוש לנדל"ן הוא שער הריבית. ריבית נמוכה מובילה לשני תהליכים, מצד אחד הריבית הנצברת על הפיקדונות שלנו בבנק הופכת לחסרת משמעות, ומצד שני ריבית נמוכה משפרת את תנאי תשלום המשכנתא, שני התהליכים האלו הופכים הנדל"ן לאפיק השקעה אטרקטיבי יותר ולעלייה בביקוש. הריבית הנמוכה במשק היא אחת מהסיבות העיקריות לעליית מחירי הדירות בישראל בעשור האחרון.
שינוי דמוגרפי: גם לשינוי דמוגרפי השפעה על הביקוש. שינוי כזה יכול להתרחש בעקבות מגמות כלכליות עולמיות כמו מעבר של אוכלוסייה לפרברים בשנות ה-50 בעקבות הצפיפות הגדלה בערים והופעת הרכבים הפרטיים או חזרה לערים כפי שנראה בשנים האחרונות. אחת מהדוגמאות הטובות להשפעת השינוי הדמוגרפי על הביקוש התרחשה בישראל במהלך שנות ה-90 עם עלייתם של מאות אלפי עולים חדשים מברית המועצות שהובילה לביקוש אדיר בשוק הנדל"ן.
ומה משפיע על ההיצע?
החלטות ממשלה: למדיניות הממשלה השפעה ישירה על ההיצע בשוק הנדל"ן. זוכרים את משבר הדיור בשנות ה-90? כדי לתת מענה לגל העלייה הגדול החליט שר השיכון דאז, אריאל שרון ז"ל, לקדם תוכניות שונות להגדלת ההיצע בשוק כמו וויתור על הליכי תכנון ומתן הקלות ליזמים מה שהוביל לפתרון משבר הדיור של אותן שנים.
בשנים האחרונות קמו תוכניות כמו מחיר למשתכן שהייתה אמורה להקל על משפחות צעירות לרכוש דירה ראשונה ולהגדיל את היצע הדירות. אישור תוכניות המתאר הארציות המוכרות כתמ"א 38 לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה הובילו לתהליכי התחדשות עירונית בערים רבות בישראל והשפיעו רבות על ההיצע בשוק.
תב"ע ופעילות ועדות מקומיות: גורם נוסף המשפיע על היצע הנדל"ן הן תוכנית המתאר (תב"ע) המסדירות את השימושים בקרקעות בשטחי ישראל. מי שמופקד על תוכניות המתאר הן הוועדות לתכנון ובנייה. הועדה המקומית יכולה להמליץ לוועדה המחוזית על תוכניות מתאר שנמצאות בסמכותה ולאשר היתרי בנייה בהתאם לתוכניות מתאר שכבר אושרו על ידי הוועדה המחוזית. כמו כן הן יכולות להעניק הקלות שונות בקווי בניין או במספר יחידות הדיור וכיוצא בזה. אין ספק כי ההחלטות שנקבעות בוועדות אלו משפיעות באופן ניכר על ההיצע בשוק הנדל"ן.
רכיבי בנייה: בסופו של דבר, היצע הנדל"ן תלוי בזמינות ובעלויות של כל המרכיבים הדרושים לענף הבנייה. עד פרוץ האינתיפאדה הראשונה בסוף שנות ה-80 עובדים פלסטינאים נחשבו לכוח עבודה זול ואמין, וכשהחלו הטלות סגר על השטחים היה צורך בפתרון אחר והחלו להגיע לארץ מהגרי עבודה ממדינות כמו סין ורומניה שקיבלו אשרת עבודה.
משרד הבינוי והשיכון מחליט על מכסת העובדים הזרים בענף הבנייה בהתאם לשיקולים שונים, וככל שכוח העבודה גדל כך אפשר לבנות יותר ולהגדיל את ההיצע. באותו אופן גם לעלויות המלט השפעה על ההיצע. בשנים האחרונות החל ענף הבנייה לייבא מלט מתורכיה בעלויות נמוכות מאוד שהקלו על הגדלת היצע הדירות. אך מאחר שייבוא המלט עלול לסכן את תעשיית המלט בישראל החליטה וועדת הכספים של הכנסת על היטל היצף לייבוא המלט שיכול להביא בסופו של דבר להקטנת ההיצע.
ואיך כל זה משפיע על שוק הנדל"ן?
נניח שאני רוצה למכור את הדירה שלי בשני מיליון שקלים, אני יודעת שהריבית עכשיו נמוכה ולקונים שלי יהיה קל יותר לרכוש משכנתא, אבל הקונה שלי בכלל שוקל לקנות דירה מהנייר בפרויקט חדש שנבנה בשכונה ליד. אם ההיצע גדול יותר אולי אני אצטרך להוריד את המחיר ל-1.8 מיליון ₪. הבנתם את הנוסחה? היכן שההיצע נפגש בביקוש – שם נקבעים המחירים וככה נקבע מחיר הדירה!
