כל מה שאתם חייבים לדעת על מיסי הנדל"ן

אתם רוצים למכור את הדירה הישנה וכבר מצאתם את הבית הבא שלכם, זה שתמיד חלמתם עליו, במחיר שאתם יכולים לעמוד בו. אך האם לקחתם בחשבון את הסכומים הנכבדים מהם תדרשו להיפרד לטובת רשויות המסים והרשויות המקומיות?

תשלומי המס השונים בישראל מהווים חלק נכבד משווי עסקאות הנדל"ן בארץ. לפני שאתם מבצעים עסקה שכזו כדאי שתכירו את המשמעות של כל אחד מהם וכיצד הם חלים עליכם.  יכול להיות שבסופו של דבר תאלצו לחשב מסלול מחדש, או שאולי אתם בכלל זכאים לפטור. בכל מקרה כדאי שתתכוננו לכך מראש. הנה המסים העיקריים שמצפים לכם:

מס רכישה

מס רכישה הינו מס המוטל על רוכשי הדירה והוא משתנה במידה רבה בין רוכש לרוכש בהתאם לשני פרמטרים: עלות הדירה אשר רכשתם ומספר הדירות שכבר בחזקתכם. מס רכישה רלוונטי בעיקר למי שזוהי לא דירתו הראשונה, שכן במקרה זה גובה מס הרכישה נע בין 8% ל-10%. אך גם אם זוהי דירתכם הראשונה, תאלצו לשלם מס רכישה במידה ומחיר הדירה גבוה מ-1.7 מיליון ₪. שיעור המס נע בין 3.5% לדירה בשווי של עד 2 מיליון ₪ ועד ל-10% מס לדירה בשווי של מעל 17 מיליון ₪. חשוב לציין כי מס הרכישה על נכסים שאינם משמשים לדירות מגורים הוא קבוע ועומד על 6%.

מי זכאי להקלות או לפטור?

כאמור, אם זוהי דירתכם הראשונה ומחירה אינו עולה על כ-1.7 מיליון ₪ אינכם חייבים במס רכישה. כמו כן, בין הזכאים להקלות נוספות הם נכים, עיוורים, נפגעי פעולות איבה, או בני משפחה של חייל שנספה במערכה, וכן עולים חדשים עד שבע שנים לאחר כניסתם לארץ. גם אדם שמוכר דירה לקרוב משפחה, כפי שהוגדר בחוק, זכאי להקלות מס.

מס שבח

מס שבח נגבה על ידי המדינה עבור הרווח שנוצר בעת מכירת נדל"ן. הרווח מחושב על פי ההפרש במחיר הדירה בין קנייתה למכירתה ובהפחתת ההוצאות השונות שנדרשו מכם להשבחת הנכס במכירה וברכישה כמו מס רכישה, שכר טרחת עורכי דין, שכר טרחת שמאי, דמי תיווך וכיוצא באלה. אם זו הדירה השנייה או יותר שאתם מוכרים, אתם תהיו חייבים במס שבח בשיעור של 25%, אך הוא חל רק על הרווחים שהשגתם על דירתכם מ-2014.

מי זכאי להקלות או לפטור?

אם זו דירתכם הראשונה אתם פטורים ממס שבח בתנאי שהחזקתם בדירה לפחות 18 חודשים ובמידה ששווי הדירה לא עולה על 4.5 מיליון ₪. חוק מיסוי המקרקעין מספק כמה וכמה אפשרויות לקבלת הקלות ופטור ממס בתנאים שונים כמו אם הדירה הנוספת באחזקתכם היא דירה בירושה או אם על הדירה לא צפויה תמורה בשל העברתה לקרוב. חשוב שתשימו לב לסייגים השונים לקבלת הפטור שעלולים להיות די מורכבים.

היטל השבחה

היטל השבחה נגבה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה במקרים בהם הוועדה אישרה תוכניות בניין עיר (תב"ע), הקלות או שימוש חורג שהעלו את שווי המקרקעין שלכם. אם הייתם הבעלים של המקרקעין ביום האישור, תידרשו לשלם את היטל ההשבחה בשיעור של מחצית ההשבחה ביום שבו תמכרו את הדירה או הנכס שברשותכם. לאחר אישור התוכניות הוועדה תשלח אליכם הודעה בדבר שיעור ההשבחה בהתאם ללוח השומה. באפשרותכם לפנות לוועדה ולבקש תיקון שומה אם מצאתם טעויות בפרטים השונים באשר להערכת השומה.

מי זכאי להקלות או לפטור?

השבחת הקרקע לא תחייב היטל השבחה במקרים שונים כמו אם הקרקעות משמשות למוסדות ציבוריים או אם השבחה של הקרקע נעשתה לשם ביצוע התאמות נגישות וכיוצא בזה. אם הדירה שלכם עומדת לעבור תמ"א 38, היטל ההשבחה יהיה בשיעור של 5% בלבד מההשבחה.

מע"מ

כשאתם קונים דירה חדשה מקבלן, המחיר שתשלמו כולל מס ערך מוסף, הלא הוא המע"מ המוטל על כל עסקה שנעשתה בארץ. שיעור המע"מ היום עומד על 17% ממחיר העסקה. כאשר מדובר בעסקת נדל"ן זהו סכום לא מבוטל.  אך גם אם אתם מוכרים את הדירה שלכם יתכן ותדרשו על ידי רשויות המס בתשלום המע"מ, שכן מס זה מוטל גם על עסקה שנעשתה על ידי אדם שאינו רשום כעוסק אך יש לה 'אופי מסחרי', כלומר אם רשויות המס יזהו במכירת הדירה שלכם אופי מסחרי, למשל אם טרם חלפו שנתיים מיום הקנייה אתם עלולים לשלם על כך את המס הנכבד.

מי זכאי להקלות או לפטור?

כאמור אם אתם ישות פרטית ורוכשים דירה מאדם פרטי או מוכרים דירה בעסקה שאין לה אופי מסחרי, אתם לא אמורים לשלם על כך מע"מ.

ארנונה

הארנונה היא מס שנתי המוטל על ידי הרשות המקומית ומטרתה לממן את פעילות הרשות לרבות שירותי פינוי אשפה, שירותי חינוך ורווחה ועוד. גובה הארנונה משתנה מרשות אחת לאחרת ותלוי בגודל הנכס, בייעודו ובמיקומו בעיר. אם אתם משכירים את הנכס שלכם, הארנונה מוטלת על השוכרים שלכם שגרים בנכס ונהנים משירותי הרשות המקומית.

מי זכאי להקלות או לפטור?

קבוצות אוכלוסייה שונות זכאיות להנחות בארנונה לרבות קשישים, ניצולי שואה, עולים חדשים, הורים עצמאיים h בזה. ההנחות משתנות בין רשות לרשות. כמו כן אם הנכס שלכם אינו בשימוש ועומד ריק אינכם צריכים לשלם ארנונה לתקופה של שישה חודשים.