וגם, מה הקשר בין אורח החיים החרדי לשיקולי רכישת דירה, ואיך תכניות הדיור העתידיות בירושלים צפויות לתרום לחיבור בחברה הישראלית?
החלוקה הרווחת של הרוב המוחלט במדינת ישראל היא לשלוש אוכלוסיות עיקריות: חילונית, חרדית וערבית. כל אחת מהאוכלוסיות האלו מתאפיינת בצרכים ייחודיים מבחינת פתרונות דיור. המגזר החרדי הוא אולי המעניין ביותר, חיי הקהילה והמנהגים המאפיינים אותו מכתיבים את דפוס המגורים. בהילקח הנתונים הדמוגרפיים, לפיהם המגזר צפוי להכפיל את גודלו תוך 20 שנה, מעניין להפנות את הזרקור למגזר החרדי ולהתאמות שהוא דורש משוק הנדל"ן בישראל.
כידוע, ישראל נמצאת במשבר דיור מתמשך, המתבטא בעלייה תלולה של מחירי הדיור. מהלכי הממשלה להוזלת המחירים נתקלים במכשלה של היעדר מלאי תכנוני ותהליכי תכנון ארוכים. המציאות הזו מחייבת אסטרטגיה ארוכת טוות שתביא בחשבון התייחסות למרקם החברתי הייחודי של אוכלוסיית המדינה.
האוכלוסייה החרדית מהווה כיום כ- 12 אחוזים מכלל האוכלוסייה בישראל. שיעור הנישואין ואחוזי הפריון הגבוהים צפויים להוביל לכך שתוך 20 שנה האוכלוסייה החרדית תכפיל את גודלה, ותהווה 17 אחוזים מכלל האוכלוסייה בישראל. העובדה הזו יחד עם נתוני ההיצע והביקוש, והצרכים הקהילתיים המיוחדים של המגזר, מחייבים את תעשיית הנדל"ן להפנות אליה תשומת לב ומשאבים מיוחדים.
מרפסת סוכה in מעלית שבת out
מתברר שאורחות חיים שונות יובילו למאפייני דיור שונים. בעוד מרבית האוכלוסייה בישראל תבחר מקום מגורים על בסיס העדפות אישיות, משפחה חרדית תבחן שיקולי – הומוגניות, ריכוז שירותים לקהילה, קרבה/צירי תחבורה לירושלים ולבני ברק. המשפחה החרדית תעדיף להתגורר בתוך הקהילה אליה היא משתייכת היות ובמקרים רבים הקהילה נותנת את המענה הדתי-הלכתי. מחיר הוא שיקול קריטי בקבלת ההחלטה היות וההכנסה במשפחה חרדית נמוכה ביחס לממוצע בישראל. מעניין לראות שההכנסה הנמוכה יחד עם עליית המחירים מתחילות להראות את אותותיהן בשטח, ובמגזר מתחילה מגמה של ירידה ברכישות לצד עלייה בשכירויות.
תכנון שכונה חרדית יהיה שונה מתכנון שכונה שאיננה חרדית בתחומים רבים. אחוז השטחים המיועדים למבני ציבור יהיה גבוה יותר למשל, זה נובע מהצורך הגדול במוסדות חינוך ושירותים, ומהעובדה כי מספר הנפשות בכל יחידת דיור גבוה בהרבה. לעומת זאת תקן החנייה – נמוך, היות ורוב האוכלוסייה משתמשת בתחבורה הציבורית. מיעוט השימוש במעלית שבת מחייב בנייה נמוכה יחסית, ומצוות בניית סוכה מחייבת מרפסת מתאימה. על הרקע הזה רווחת הדעה כי נכון לתכנן פתרונות דיור ייעודיים לקהילה החרדית כאלה שייתנו מענה הולם לאורח החיים.
בידול או קירוב לבבות?
אבל כמו תמיד בנדל"ן הדיון נסוב סביב – לוקיישן. הדעות חלוקות לגבי מיקומם האופטימלי של המתחמים האלו – סברה אחת דוגלת בהקמת ערים חרדיות הומוגניות, כאלה שיתוכננו במיוחד לספק את צרכי הקהילה מחד, ומאידך לא יגבילו את האוכלוסייה הלא חרדית וכך ימנעו חיכוכים. הסברה השנייה, פוסלת את הראשונה בטענה שהניתוק יוביל בהכרח לריחוק, יעצים את הבידול ויגדיל את הפערים באוכלוסייה. אלו מאמינים בהקמת שכונות ייעודיות בתוך ערים שאינן חרדיות – ועל ידי כך לתת מקום לקהילתיות אך לא לייצר סגירות ובדלנות.
קריית גת היא דוגמה אקטואלית להבדלים בין הגישות בקרב מקבלי ההחלטות. בעוד שר הבינוי השיכון, יעקב ליצמן, מקדם הקמת עיר חרדית חדשה ממערב לעיר, שר הפנים דוד דרעי, מקדם תכנית לרובע חרדי שיהווה חלק אינטגרלי מהעיר.
מגמות נדל"ניות חדשות במגזר
אחד מאזורי הביקוש המרכזיים לאוכלוסייה החרדית הוא כמובן העיר ירושלים. בעשור האחרון מוצו כמעט כל אופציות הבנייה בשכונות החרדיות במזרח העיר ובמערבה. כיום התחדשות עירונית היא המענה העיקרי לבניית יחידות דיור חדשות בירושלים שיוכלו לספק חלקית את הביקוש העתידי. חלק נכבד מריכוזי האוכלוסייה החרדיים הוותיקים בישראל, כולל מבנים ישנים שיכולים להתאים מבחינת פרופיל להתחדשות עירונית.
מיצוי אופציות בנייה בירושלים, צילום: Benjamin Rascoe
בירושלים קיימת גם כדאיות כלכלית לפרויקטים כאלו היות והביקוש עולה על ההיצע. הבעיה היא שברוב השכונות החרדיות בעיר אין תשתית התומכת בהוספת יחידות דיור. עובדה זו נובעת מהצפיפות הגדולה ומריבוי אזורים המיועדים לשימור. מכאן נובעת המגמה המתעצמת של תכנון פרויקטים של התחדשות עירונית לאוכלוסייה החרדית בתוך שכונות כלליות. הפתרון הזה ייתן מענה הולם הן לאוכלוסייה הוותיקה בשכונות שייהנו משיפור תנאי המגורים והתשתיות, והן לדיירים החדשים.
מאידך, מחקר חדש חושף כי זוגות צעירים מהמגזר החרדי ייפנו לרכוש את דירתם הראשונה דווקא בפריפריה, כדירה להשקעה. הסבר לכך טמון כנראה בין היתר בעובדה כי עלויות הבנייה בירושלים גבוהות, וליזמים קשה עד בלתי אפשרי להציע דירות במחירים "ברי השגה" לזוגות הצעירים בכלל ולזוגות מהמגזר החרדי בפרט. כך שהחלום לבעלות על דירת מגורים ראשונה בעיר נשאר בגדר חלום וזוגות רבים יאלצו לרכוש דירה לצורך השקעה מחוץ לעיר, ולשכור דירה למגורים בתוכה.
מעניין יהיה לראות אלו שינויים יחולו במפת ישראל נוכח השינויים הדמוגרפיים העתידיים. האם נמצא יותר ריכוזי אוכלוסייה מבודלים, או שכונות מעורבות שמחזקות את הדומה על פני השונה? והאם האברכים יחליפו את המסורת ארוכת השנים של רכישת דירה למגורים, ויעדיפו על פניה שכירות או דווקא נכס להשקעה?
