התחדשות עירונית היא שם כולל לתהליכים של בנייה ופיתוח שנועדו כדי לשדרג ולפתח מבנים ישנים ואזורים עירוניים ישנים ומוזנחים. בערים רבות ישנם אזורים שנבנו לפני שנים רבות, ושהמבנים בהם סובלים מבעיות תחזוקה, אינם ממוגנים כראוי מפני רעידות אדמה וכן סובלים מבעיות חברתיות שונות. באמצעות פרויקטים של התחדשות עירונית, הרשות המקומית יכולה לפתח את האזורים האלה, ולדאוג לחדש אותם ואת הסביבה שלהם. ההתחדשות העירונית מאפשרת לשפר את איכות החיים באותם אזורים ובאותם מבנים, להביא אוכלוסייה חזקה יותר מבחינה חברתית-כלכלית וכך להמשיך בפיתוח של העיר עצמה.
סוגים שונים של התחדשות עירונית
בישראל ישנם שני סוגים שכיחים של פרויקטים של התחדשות עירונית – תמ"א 38 ופרויקטים של פינוי-בינוי. תמ"א 38 היא תכנית מתאר ארצית שאושרה כדי לבצע חיזוק של מבנים כדי שיוכלו להיות עמידים בפני רעידות אדמה.
מהר מאוד הפכה התכנית לאמצעי פיתוח של מבנים, שבה יזמים וקבלנים לוקחים על עצמם לבצע שדרוג של מבנים קיימים או להרוס אותם כליל ולבנות אותם מחדש, תוך קבלת זכויות בנייה נוספות באותם שטחים. כך, הקבלן המבצע יכול, למשל, להוסיף חיזוק למבנה וכן להוסיף מעלית ומרפסות לבניין, ובנוסף הוא יכול לבנות כמה קומות נוספות באותו בניין ולמכור אותן בשוק הפרטי.
בחלק מהמקרים, פרויקטים של תמ"א 38 כוללים רק שיפוץ של הבניין והוספת דירות, ובחלק מהמקרים הורסים כליל את הבניין ובונים בניין חדש וגדול יותר במקומו. בכל מקרה, מדובר בפרויקט שממנו מרוויחים גם היזמים והקבלנים, וגם הדיירים עצמם – שאינם נדרשים לכל הוצאה כספית משלהם, ומקבלים דירה חדשה וגדולה יותר בבניין חדש או מחודש.
הסוג הנפוץ השני של התחדשות עירונית הוא פינוי-בינוי. במסגרת פרויקטים של פינוי-בינוי, מפנים מתחם שלם של בניינים באזור עירוני מסוים, ובונים אותם מחדש. גם במקרה זה, ניתן לחזק ולשדרג את הבניינים, או להרוס אותם ולבנות מחדש. השוני העיקרי בין שני סוגי הפרויקטים הוא שתמ"א 38 מבוצעת בדרך כלל בבניין בודד, ואילו פינוי-בינוי כולל קבוצה שלמה של בניינים, המכילים מספר רב של משפחות ודיירים.
בנוסף לכך, ישנם גם כמה סוגים נוספים של ביצוע התחדשות עירונית, כמו בינוי-פינוי-בינוי, תהליך שבו בונים בחלק מהמתחם שבו מבצעים את הפרויקט, ולאחר מכן מפנים את הדיירים במבנים האחרים ואז הורסים את אותם ובונים מחדש.
מה נדרש כדי להתחיל ולקדם כל פרויקט?
מכיוון שביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית מצריך מעבר של הדיירים בבניינים הקיימים אל מחוץ לבתים שלהם לתקופה מסוימת, נדרשת הסכמתם לביצוע הפרויקט. הדבר נכון גם לפרויקטים של תמ"א 38 וגם לפרויקטים של פינוי-בינוי. החוק קובע כי נדרש אחוז מסוים של הסכמה מצד מרבית הדיירים בפרויקט, כדי להתחיל ולבצע אותו. לאחר שמושגת הסכמה כזו, מוגשות תכניות בנייה ותכנון לאישור, ולאחר שמתקבלים כל האישורים הנדרשים, הפרויקט נכנס לשלב המעשי שלו.
היתרונות של ביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית
לביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית יש לא מעט יתרונות. ראשית, הדיירים עצמם שגרים באזור שבו מתבצעת העבודה, זוכים לקבלת דירה חדשה או משודרגת, ללא כל השקעה כספית מצידם. במקרים רבים, מדובר בעניין משמעותי ביותר, מפני שהפרויקט מעלה את רמת החיים באזור וגם מעלה מאוד את ערך הדירה – במיוחד בבניינים ישנים או מוזנחים.
עבור היזמים והקבלנים, היתרון טמון בכך שהם מקבלים זכויות בנייה רבות ערך, כך שהם יכולים להחזיר את ההשקעה שלהם על אותן דירות של הדיירים הקיימים ולהרוויח על ידי מכירה של דירות נוספות וחדשות.
לבסוף, הרשות המקומית מרוויחה מכך שהיא מצליחה לבצע פיתוח של אזורים ישנים או מוזנחים, ומקדמת את האינטרס העירוני ואת רמת החיים באזורים אלה.
קרסו נדל"ן – התחדשות עירונית בכל רחבי הארץ
חברת קרסו נדל"ן מתמחה בביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית ברחבי הארץ. החברה עוסקת בכל תחומי הנדל"ן ומהווה גורם חשוב בתעשייה המקומית כבר מאז שנת 1933. החברה מעמידה לרשות הפרויקטים שהיא מקדמת ומבצעת את מיטב המומחים ואנשי המקצוע, ומבצעת במיומנות ובמקצועיות פרויקטים רבים בתחום ההתחדשות העירונית – הן של תמ"א 38 למבנים בודדים והן בפרויקטים עירוניים נרחבים יותר של פינוי-בינוי.
