בבואנו לרכוש דירה חדשה, לכאורה עומדות בפנינו שתי אפשרויות – רכישה של דירה חדשה מהקבלן או רכישת דירה שהייתה בבעלות קודמת. אך למעשה ישנה אפשרות נוספת שמשנה לחלוטין את כללי המשחק בשוק הנדל"ן – רכישת דירה חדשה לגמרי מפרויקט תמ"א 38.
תכנית תמ"א 38 היא אוסף של תקנות, שנקבעה כתוצאה ממחסור בשטחי בנייה יחד עם בלאי טבעי שנוצר במבנים ישנים ונועדה לעודד בעלי דירות לחזק את המבנה מפני רעידות אדמה בתמורה להרחבת הדירה הקיימת, הוספת קומות עבור דירות חדשות ושדרוג הרכוש המשותף כמו חדרי המדרגות, לובי, מעליות וכיוצא בזה. תמ"א 38 ופרויקטים אחרים של התחדשות עירונית פתחו את השוק לאפשרויות נוספות.
כעת השאלה הנשאלת היא איזו רכישה משתלמת יותר, דירה בפרויקט חדש לחלוטין בשכונה חדשה בשולי העיר או דירה מפרויקט התחדשות עירונית במרכז העיר. הסוגיות הבאות יסייעו לכם לקבוע מהי הבחירה הנכונה עבורכם.
שאלה של מחיר
בדרך כלל הגורם המכריע ברכישת דירה יהיה המחיר, ולכן צריך להתחיל ולומר כי דירות אשר נרכשות בפרויקטים של התחדשות עירונית זולות יותר בכ- 5% -10% ממחיר השוק. אמנם מדובר בדירות חדשות לגמרי אך מכיוון שהבניין הוא בניין קיים שעבר שדרוג וחידוש, שווי השוק שלו הוא בהתאם.
בכל זאת, רבים רואים ברכישת דירה מפרויקט חדש השקעה בטוחה יותר. לעומת דירה בפרויקט תמ"א 38, דירה בפרויקט חדש היא דירה אשר תוכננה במלואה מראש תוך התחשבות בכל גורמי הסביבה ובכל המגבלות האפשריות, בעוד שבפרויקט התחדשות עירונית פעמים רבות נדרשים פתרונות יצירתיים בתכנון החללים החדשים ולא אחת מתגלים קשיי תכנון בדרך אשר מעכבים את הפרויקט.
מאידך, בפרויקט תמ"א כל דירה מתוכננת היטב תוך ירידה לפרטים וניצול מיטבי של החלל שלה, כך שברוב המקרים דירות אלה יקבלו טיפול כפול בתכנון ובעיצוב הפנים שלהן. בנוסף, יש לקחת בחשבון כי בקנייה של דירה בפרויקט חדש ישנה עבודות חפירה והנחת יסודות שלא נדרשים בפרויקטים של התחדשות עירונית מסוג תמ"א 38 ולכן זמן הבנייה בפרויקטים אלה יהיה ארוך משמעותית.
לוקיישן לוקיישן לוקיישן
יתרון נוסף לפרויקטים של התחדשות עירונית הוא שלרוב תוכלו למצוא אותם במיקומים אטרקטיביים במרכזי העיר, זאת לעומת פרויקטים חדשים שלרוב ממוקמים בשכונות חדשות בשולי הערים. פרויקט תמ"א 38 במרכז העיר נהנה מהתשתיות הקיימות בשכונות הוותיקות כמו גנים, בתי ספר וספריות, ומאזורי בילוי כמו מרכזי קניות ומסעדות קרובים לבית, ואילו בשכונות חדשות תאלצו פעמים רבות להמתין זמן רב עד שיבנו תשתיות מתאימות.
מצד שני צריך לשים לב כי ככל שישנם יותר פרויקטים של תמ"א 38 בשכונה כך מספר התושבים עולה והתשתיות הקיימות אולי לא יוכלו לתת מענה לאוכלוסייה שהולכת וגדלה.
ומה עושים עם החניה?
מיקום מרכזי הוא פתרון נהדר למי שעובד באזור ולא נזקק לרכב כדי להגיע לעבודה, אך במקרה ובו אתם נדרשים להגיע ליעד רחוק יותר אתם צריכים לשאול את עצמכם כמה זמן תרצו לבלות ברכבכם בכל בוקר. בדרך כלל בשכונות הוותיקות הבנייה היא נמוכה יותר ומכאן שמספר התושבים קטן ועומסי התנועה קלים יותר, ואילו בשכונות החדשות נבנים לרוב בניינים גבוהים ואף מגדלים רבי קומות ובהם יכולים לגור גם מאות תושבים בכל מגדל, ואלו נאלצים בכל בוקר לבלות שעות ארוכות ברכב ביציאה מהשכונה.
בעניין זה כדאי גם להביא בחשבון את עניין החנייה, עניין שעלול להוות מכשול במקרה של פרויקטים של התחדשות עירונית, שכן מצוקת חניה הינה נרטיב חוזר במרכזי הערים. בפרויקט תמ"א 38 על היזם להציע פתרון חניה לדירות החדשות בלבד וזאת רק בתנאי שהתכנון מאפשר זאת, בכל מקרה כדאי לבדוק מה מדיניות הרשות המקומית בעניין החניה שכן היא משתנה בין עיר לעיר.
בסופו של דבר, כשאתם נדרשים להחליט אם לרכוש דירה "חדשה מהניילונים" או דירה מפרויקט התחדשות עירונית, אתם צריכים לבדוק מהם הצרכים שלכם ואיזו מבין האפשרויות יכולה לענות עליהם בצורה הטובה ביותר.
