התחדשות עירונית הוא אחת הבאזז וורד שנשמעות מצוין, אבל לא כולם יודעים באמת במה מדובר.
בצורתה הבסיסית ביותר, התחדשות עירונית היא בדרך כלל פרויקט שהמטרה שלו להפוך אזורים מוזנחים או כאלו שלא מנוצלים בצורה מיטבית לאזורים בעלי פוטנציאל מסחרי או כאלו שימשכו לתוכם אוכלוסיות חדשות ויביאו לעלייה ברמת השירותים החברתיים והקהילתיים לתושבים.
למרות שמה, התחדשות עירונית אינה תמיד יוזמה בלעדית של הרשות המקומית או העירייה שבתחומה נמצא המתחם אותו רוצים לחדש. הסיבה לכך היא שיש מספר מוגבל של פרויקטים שיכולים להיות ממומנים על ידי הרשות הממשלתית לקידום התחדשות עירונית ולמעשה לעיתים קרובות מדובר במכרז מוגבל עם מספר לא גדול של זוכים.
כתוצאה מכך, פרויקטים רבים של התחדשות עירונית נעשים תוך כדי תמיכה ודחיפה של קבלנים או יזמים מקומיים שיכולים להרוויח ממכירת הדירות החדשות שיוקמו באזור ולמעשה מבצעים תהליכי פינוי בינוי של מתחמים שלמים או בודדים (תמ"א 38/2, פחות נפוץ).
במקרים נדירים יותר מדובר ביוזמה של הדיירים אשר חוששים מפני רעידות אדמה (המטרה המקורית לשמה נקבעו הליכי התמ"א ופינוי בינוי למיניהם) וכאן עליהם להיות בטוחים שהם מודעים לכל הזכויות שלהם.
בכל מקרה, נדרשים אישורי תב"ע, הוצאת אישורי בנייה וקבלת טפסי 4 בעת האכלוס בדירות החדשות.
הכדאיות הכלכלית בדרך כלל מחושבת על פי "תקן 21" הנקבע על ידי מועצת השמאים. מבלי להיכנס לנוסחאות, שיעור הרווחים המקובל הוא 20% לכל הפחות.
בסופו של דבר התושבים הוותיקים וכמובן החדשים נהנים ממגורים בבניינים בסטנדרטים גבוהים יותר. לדוגמה, חניון מודרני, מעלית, לובי, תשתית מים וחשמל וכמובן ממ"ד, שהוא חובה כיום בכל בניין חדש. מקובל גם שלכל דירה תתווסף מרפסת בגודל של עד 12 מ"ר.
התקנות קובעות גם את מספר הקומות הנוספות שיוקמו בהתאם למספר הקומות המקוריות בבניין.
מה עוד נדרש כדי להתניע פרויקטים של התחדשות עירונית?
מלבד שאלת המימון והסכמה עקרונית של הרשות המקומית, לרוב יש לקבל הסכמה של לפחות 80% מן הדיירים או בעלי הקרקע בבניין או במתחם הקיים לביצוע התוכנית. המספר נקבע במטרה למנוע מצבים בהם דיירים בודדים המסרבים לביצוע התוכנית יביאו לעצירתה, אך עדיין ליצור מצב הוגן. למרבה הצער, שלא על הנייר לעיתים קרובות עדיין מדובר בנושא בעייתי המביא עימו מריבות ועימותים.
יש לציין כי קיימת תופעה בעייתית נוספת של "קבלני מכירות". במסגרת תופעה זו הקבלנים אשר החתימו את הדיירים אינם היזמים ולמעשה הדיירים מגלים כי מדובר בגוף שונה לחלוטין והדבר בדרך כלל פועל לרעתם.
לאחר קבלת האישור העקרוני מוקמת נציגות דיירים שתפקידה לפעול מול היזם בסיוע של עורך דין מטעמה ולשמור על האינטרסים שלה.
האם מבחינת הדיירים הקיימים יש יתרונות נוספים לפרויקט התחדשות עירונית המתבצע במתחם המגורים שלהם?
כן. מבחינת הדיירים, לא רק שהדירה החדשה לא עולה להם כסף, אלא שהם גם פטורים ממס שבח (מס רווחי הון על מקרקעין) ומס רכישה אשר מוטל בעת קניית דירה חדשה.
בנוסף, במשך ביצוע הפרויקט הדיירים גרים בדירה חלופית כאשר היזם הוא זה אשר משלם את דמי השכירות.
מלבד זאת, ישנה הנחה בארנונה על השטח המורחב בדירה החדשה למשך כחמש שנים בהתאם לפרמטרים שונים.
לבסוף, אזרחים לאחר גיל הפרישה זכאים להטבות שונות כגון החלפת הדירה שהם מקבלים כתמורה ברכישת זכויות מגורים בבית דיור מוגן לגיל הזהב.
על קרסו נדל"ן
קרסו נדל"ן מיסודו של משה קרסו ז"ל הינה מחברות הנדל"ן הוותיקות והנחשבות ביותר במדינת ישראל עם היסטוריה ארוכה ההולכת אחורה עד לשנות ה-30 של המאה ה-20. עד כה החברה הקימה או נמצאת בשלבי הקמה של עשרות פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית בכל רחבי הארץ באזורים וערים אטרקטיביים כגון תל אביב, רעננה, קריית אונו, ראשון לציון וירושלים. מדובר באלפי דירות חדשות הנבנות בכל רחבי הארץ.
בנוסף לכך, החברה זכתה במקומות הראשונים במדדים מקצועיים כגון מדד הדירוג החברתי של דה מרקר לשנת 2020.
