התחדשות עירונית הוא אחד מן המושגים החמים ביותר בעולם הנדל"ן ורשויות מקומיות רבות או ראשי ערים מתגאים בכך שהן יוזמים פרויקטים של התחדשות עירונית בשטחן.
אבל האם התחדשות עירונית היא תמיד לטובה, או שאולי יש גם מקרים שבהם החסרונות שלה עולים על היתרונות? כדי לענות על השאלה הזו אנחנו צריכים קודם כל להבין מהי בכלל התחדשות עירונית:
התחדשות עירונית הוא תהליך שבו אזורים או שכונות שעברו הדרדרות הדרגתית או הזנחה בתוך מתחמים עירוניים עוברים שיפוץ מסיבי של תשתיות ולעיתים אף הרס והקמה של בניינים שלמים.
בסופו של דבר מתקבלות דירות ממוגנות ובטוחות שבנויות על פי תקן מודרני להגנה מפני רעידות אדמה וכוללות גם ממ"ד בכל דירה במקום ממ"ד שכונתי או משותף אשר עשוי לסכן אותם בעת מלחמה.
הדיירים עצמם אינם צריכים להוציא כסף מכיסם מכיוון שהיזמים לרוב מוכרים את הדירות החדשות הנבנות ברווח גדול וגם לרשויות משתלם לפתח אזורים נכשלים מהבחינה הכלכלית ומבחינות נוספות.
הצדדים החיובים של ההתחדשות העירונית
מלבד שיפור תנאי הדיור והבטיחות של התושבים הוותיקים באזור, התחדשות עירונית מביאה גם כאמור לפריחה כלכלית של אזורים שבעבר נחשבו לאזורים נכשלים ותורמת להקמה של שטחי מסחר ושירותים ציבוריים באיכות גבוהה, ריאות ירוקות וכו'. לכן, בסופו של דבר גם רמת החיים הכוללת של התושבים עולה.
מלבד זאת, ערך הנכסים החדשים או כאלו שעברו שיפוץ מסיבי עולה באופן משמעותי ולכל דייר נפתח אופק חדש מבחינה נדל"נית. לדוגמה, הוא יכול להשכיר את הדירה שלו ולגור בדירה צנועה יותר וכך ליהנות מהפער בין שכר הדירה שהוא גובה ובין זה שהוא משלם.
כמו כן, כאשר התוכנית מצליחה, היא מהווה תמריצים לפרויקטים נוספים באזור ולכן התחדשות עירונית באזור אחד יכולה להיטיב גם עם אזורים אחרים.
דוגמה לאזור שעבר תהליך חיובי מובהק בהיקף נרחב הוא אזור העיר התחתית בחיפה. העיר התחתית בחיפה איבדה את זוהרה בשנות השמונים עקב סגירת דרך הגישה אל הנמל והתפתחות הקניונים באזורים האחרים של חיפה.
בעשור השני של שנות ה-2000 החליטה עיריית חיפה להשקיע בהתחדשות עירונית בעל אופן סטודנטיאלי ובכלל זאת הקמת מכללות ואזורי בילוי. הפרויקט הוכתר בהצלחה יתרה ואף היה מועמד בגמר תחרות בינ"ל לערים חכמות.
הצדדים הפחות חיובים של התחדשות עירונית
אחד הצדדים הפחות חיובים של ההתחדשות העירוניות היא הבירוקרטיה: פרויקט יכול להיראות נהדר על הנייר, אבל לעיתים קרובות הבירוקרטיה עובדת שעות נוספות ופרויקטים יכולים להיתקע גם למשך שנים. לעיתים לא מדובר אפילו בבירוקרטיה, אלא באירועים שלא ניתן לצפות מראש.
יש לציין כי גם לרשות המקומית או העיריה לא תמיד משתלם לקדם את הפרויקטים או שאין להן תקציב, מה שמביא לפנייה אל יזמים פרטיים שחלקם לא בהכרח יחשבו על טובת הדיירים וקיימת תופעה של "מכירת חתימות" על מנת לזרז את התהליך
למרבה הצער, גם מקרים בהם מיעוט הדיירים שמתנגדים לתהליך נמצאים בעימותים מול הדיירים האחרים ולא תמיד מודעים לזכויותיהם הם ממש לא מחזה נדיר.
שנית כל, הקונספט של "פינוי בינוי", שבמהלכו התושבים הוותיקים מקבלים דיור חלופי עשוי להיות בעייתי גם הוא. זאת מכיוון שהדיירים מרקע סוציו אקונומי נמוך יותר למעשה נדרשים להוציא כסף רב יותר על תחזוקה ושירותים נוספים עקב ההתחדשות וצריכים להסתפק ב"דיור בר השגה" או דירות קטנות יותר.
בסיטואציות קיצוניות, התחדשות עירונית יכולה להוביל לג'נטרפיקציה : מצב שבו האוכלוסייה המקורית נדחקת על ידי אוכלוסייה "מהגרת" ממעמד סוציו אקונומי גבוה יותר בעלת אמצעים. יוקר המחייה בשכונה עולה יותר והתושבים הוותיקים מתפתים למכור את ביתם (שערכו עלה לאחר ההתחדשות העירונית) ולעבור לאזורים נחשבים פחות, כך שהתהליך מואץ אפילו יותר.
אז כיצד מגשרים על הפערים?
כפי שהדגמנו, לפרויקטים של התחדשות עירונית יש צדדים טובים וצדדים רעים, ולעיתים צד אחד מרוויח בעוד צד אחד מפסיד. לכן, על מנת לאזן ביניהם יש לנסות ולהעריך כיצד ישפיע הפרויקט על כלל התושבים באזור ולנסות למנוע כמה שיותר את האפקט ההפוך שבו אוכלוסייה אחת נהנית על חשבון אוכלוסייה אחרת אשר תסבול בטווח הארוך.
כמו כן, כאשר מדובר ביוזמה של יזמים פרטיים או יזמים פרטיים העוזרים לממן פרויקט בעידוד הרשות המקומית, יש לבדוק בשבע עיניים את הרקע שלהם ולעקוב אחר האופן שבו הם ניגשים ובודקים את ההיענות של התושבים המקוריים להתחדשות.
היכנסו לצפייה בפרויקט התחדשות עירונית בתל אביב
