הנושא של התחדשות עירונית הוא אולי אחד הנושאים הכי חמים כיום בשוק הנדל"ן והמילה "התחדשות" ללא ספק מעניקה לו הילה חיובית וצליל שנשמע טוב.
אבל האם באמת כולם מרוויחים תמיד מהתחדשות עירונית?
כדי לענות על השאלה הזו אנחנו צריכים להבין שבמשולש הזה שנקרא "התחדשות עירונית" ישנם בדרך כלל שלושה או ארבעה צדדים (תלוי לאיזו רזולוציה רוצים לרדת):
1.העירייה או הרשות המקומית שבשטחה מתבצע פרויקט ההתחדשות
2.הגוף היוזם (לרוב יזם או חברת נדל"ן)
3.הדיירים הקיימים באזור בו מתבצעת ההתחדשות
4.דיירים המעוניינים לגור במקום או לקנות בו נכסים להשקעה ויזמים עסקיים הרוצים להתפתח
האם העירייה או הרשות המקומית אחראיות על התחדשות עירונית?
התחדשות עירונית יכולה להפוך אזורים מוזנחים לאזורים מבוקשים וגם לבטוחים וחדשניים יותר (אחרי הכול לב ליבו של הפרויקט הם עדיין תהליכי התמ"א).
גם מבחינת שירותים לתושבים וכמובן פעילות מסחרית אזורים אלו צפויים לצמוח בצורה משמעותית ולהפוך לריאות ירוקות בהן נעשה שימוש בתקנים הידידותיים ביותר לסביבה. כל זאת מעבר לעובדה הפשוטה שאכלוס של יותר תושבים באותו השטח מונע צפיפות יתר או את הצורך לבנות תשתיות חדשות לחלוטין. (כפי שקורה לעיתים עם פרויקטים באזורים שרק עתה הופשרו לבנייה).
העניין הוא שהעירייה לא תמיד מקבלת מספק תמריצים מן המדינה ולכן היזמים הם אלו שדוחפים להתחדשות עירונית ולמעשה נותנים לעירייה את התמריץ העיקרי לאשר את הפרויקטים ולקבוע את מספר הדירות החדשות אותן יהיה אפשר לבנות בשטח.
יזמי התחדשות עירונית
יזמי נדל"ן שיש להם ניסיון אחד או יותר עם פרויקטים של התחדשות עירונית בדרך כלל הולכים על השקעה בטוחה ונהנים מהיכולת שלהם לבצע את ההתחדשות העירונית ולהרוויח ממכירת דירות חדשות ללא הצורך לרכוש את הקרקע.
כפי שהזכרנו לפני מספר שורות, העירייה היא זו אשר קובעת בסופו של דבר את גבולות הפרויקט. לכן, היזם צריך לבצע את כל בדיקות ההיתכנות הנדרשות או להיערך בהתאם. לדוגמה, יכול להיות שהוא יצטרך להסתפק במספר מצומצם יותר של דירות או לנסות ולשנות את התוכנית.
בסופו של דבר מגיש היזם דו"ח כדאיות כלכלית אשר מתחשב גם בגורמים נוספים כגון עלויות ההריסה של המתחם הקיים, עלויות הבנייה של המתחם החדש ואגרות או הוצאות משניות אחרות. הכדאיות בפועל בדרך כלל נמוכה בחמישה עד שבעה אחוזים מכיוון שלוקחים טווח ביטחון.
הדיירים החדשים והקיימים
אין ספק שביחד עם היזמים המרוויחים הגדולים מפרויקטים של התחדשות עירונית הם הדיירים החדשים שיעברו לגור במקום או ירכשו בו דירות לצורך השקעה. הם ייהנו גם מדירות בסטנדרט הגבוה ביותר וגם מביקוש גבוה שיהפוך את ההשקעה לנדל"ן באזור לכדאית מאוד.
גם בעלי עסקים שרוצים להתרחב יכולים ליהנות מרכישה או השכרה של נכסים מסחריים באזור.
מבחינת הדיירים הקיימים, גם הם לרוב ירוויחו מהמעבר לסביבת בטוחה וירוקה יותר והיכולת להנות משירותים קהילתיים ברמה גבוהה יותר כגון מערכת חינוך משופרת.
יחד עם זאת, עליהם להכניס למשוואה גם את המצב הכלכלי הקיים שלהם. לדוגמה, ייתכן שישתלם להם יותר להשכיר את הדירות החדשות ולעבור לדירות צנועות יותר באזורים אחרים, ובאופן זה למעשה להבטיח את מצבם הכלכלי ולהסיר דאגות מליבם.
לסיכום
פרויקטים של התחדשות עירונית הם ללא ספק הזדמנות מצוינת לפיתוח אזורים עירוניים והפיכתם לבטוחים יותר. הם גם הופכים למוקד משיכה עבור אוכלוסיות שרוצים ליהנות מכל מה שיש לאזור האורבני להציע ומפתחים את הפעילות המסחרית באזור (ממנה העירייה יכולה להרוויח בחזרה).
יחד עם זאת, מכיוון שבתהליך עצמו מעורבים מספר צדדים וישנם גורמים רבים בהם צריך להתחשב, לא כל פרויקט של התחדשות עירונית הוא בהכרח כדאי. לכן, רצוי להפקיד אותם בידיהם של יזמים וחברות נדל"ן בעלות וותק אשר הוכיחו כי הן מסוגלות לנהל פרויקטים מורכבים בסדר גודל שכזה.
