איך הפך תקן בפני רעידת אדמה ללהיט בקרב קבלנים ובעלי דירות?
אם אתם גרים בבניין דירות ובעצם גם אם לא, סביר מאוד להניח ששמעתם לפחות פעם אחת את המושג "תמ"א 38" ואולי גם על ההזדמנויות שהוא מעניק לדיירים רבים לשדרג את איכות החיים שלהם כמעט בחינם.
אז אם נתחיל בהתחלה, תמ"א 38 היא ראשי תיבות של "תכנית מתאר ארצית". תכנית זו מהווה יוזמה של הממשלה לחיזוק של מבנים קיימים שהוקמו לפני 1980 כנגד רעידות אדמה. רק על מנת לסבר את האוזן, מדובר במספרים לא קטנים בכלל ומעריכים כי מדובר בכמעט מיליון דיירים שהבניין בו הם גרים עדיין לא מותאם לתקן המקובל כיום בפני רעידות אדמה (תקן 413).
על מנת לתת תמריץ לבעלי הדירות ועקב כך גם לקבלנים וליזמים שאמונים על ביצוע התוכנית בפועל, הממשלה החליטה להעניק להם זכויות בנייה בלעדיות (תמ"א 38/1), ובמקרים מסוימים אף להקל בתהליך של הריסת הבניין ובניית בניין אחר במקומו (תמ"א 38/2). כלומר, בסופו של דבר הן הדיירים והן היזם (שיכול להיות גם הקבלן) מרוויחים.
מה תמ"א 38 באמת נותנת לכם בפועל?
כאשר אנחנו מדברים על תמ"א 38/1, מדובר בדרך כלל על הוספת ממ"ד וגם מעלית. במרבית המקרים כמו מתווספות מרפסות או מורחבות המרפסות הקיימות על מנת לחזק את הקונסטרוקציה של הבניין. לעיתים מתווספים גם מחסן וחנייה (עניין חשוב מאוד בערים צפופות).
כמו כן, מתבצע בדרך כלל חיזוק חיצוני הכולל שיפוץ של חזית הבניין והתשתיות השונות.
אלמנט נוסף בתמ"א /138 מתבטא באפשרות להוסיף קומות (עד 1.5 קומות במרכז הארץ ועד 2.5 בפריפריה) ולהרחיב את הדירות הקיימות על מנת ליצור דירות חדשות. כך יוצא שהקבלן או היזם יכול למכור אותן בשוק החופשי ולהחזיר לעצמו את עלות ההשקעה.
במקרה של תמ"א 38/2, מדובר במקרים שבהם לא ניתן להתאים את הבניין לתקן ויש להרוס אותו. הבניין החדש הוא בדרך כלל לא רק חדיש ומתקדם יותר מבחינת הקונסטרוקציה שלו, אלא כולל יחידות דיור נוספות שאותן הקבלן יכול למכור בשוק החופשי בדומה לתקן 38/1.
הדיירים מצידם מקבלים דירות חדשות מקבלן ובדרך כלל גם "פינוקים" נוספים כמו למשל חנייה מקורה. יש לציין כי היזם חייב לספק לדיירים דיור חלופי (כולל תשלום דמי השכירות) לאורך כל זמן ביצוע הפרויקט בפועל (לרוב מדובר לכל היותר בשנתיים).
יש לשים לב כי בתמ"א 38/2 מדובר בבניין פר בניין, שלא כמו בהתחדשות עירונית, שם אפשר לבנות אפילו מתחמים שלמים במקום בניינים ישנים.
מה כדאי לקחת בחשבון לפני שאתם מסכימים לתמ"א 38?
אם קראתם עד כאן והתלהבתם מהשדרוג האפשרי ברמת החיים שלכם, קשה להאשים אתכם: תמ"א 38 היא אכן תוכנית שטומנת בחובה יתרונות עצומים לדיירים, אך יש מספר דברים שעליכם לקחת בחשבון:
1.בראש ובראשונה אתם צריכים הסכמה של 67% מן הדיירים בתמ"א 38 ושל 80% בתמ"א 38/2!
2.דבר שני, רצוי מאוד להיעזר בעורך דין שייצג את הדיירים מול היזמים ויבדוק כי החוזה אכן כולל את התמורה שיקבלו הדיירים ויכלול בו גם את כל הערבויות הנדרשו (לדוגמה, ערבות ביצוע וערבות בדק).
למרבה הצער, ישנם יזמים בשוק אשר מבטיחים לדיירים להיעזר בעורך דין מטעמם. במצב זה נוצר ניגוד אינטרסים ברור, מה שיכול להוביל לחיכוכים ועיכובים בהמשך.
ישנם גם דיירים אשר ממנים מפקח מקצועי מטעמם אשר מפקח על העבודה בשטח. אם בחרתם שלא לעשות זאת, רצוי שלפחות תחליטו על נציגות מטעמכם עם נציג אחד מכל סוג דירה לפחות.
3.בנוסף לכך, ואולי הכי חשוב: רצוי לבדוק פרויקטים שנעשו בסביבתכם. החוק עבר לא מעט תיקונים בשנים האחרונות במטרה לקצר את הבירוקרטיה (וכידוע אצלנו הבירוקרטיה תמיד אוהבת להרים את ראשה המכוער), אך למועצות ועיריות מסוימות עדיין יש אינטרס משלהן להערים קשיים מכיוון שבניגוד לפינוי בינוי, הן לא מקבלות הטבה ישירה מהמדינה.
לסיכום
תוכנית תמ"א 38 היא הזדמנות מצוינת לשדרג את רמת החיים שלכם ללא היכר, אך לפני שאתם קופצים על התוכנית הראשונה שמציעים לכם, חשוב שתעשו שיעורי בית ותלמדו את ההיסטוריה של היזמים ושל פרויקטים אחרים באזור.
בהצלחה!
